Viðvarandi skortur virðist á íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu. Ruðningsáhrif af ferðaþjónustu gætu reynst samfélaginu dýrkeypt til framtíðar. Lesa má um þetta og fleiri þætti í hagkorni marsmánaðar frá BHM.
Á síðustu 10 árum hefur fasteignaverð á Íslandi hækkað um rúmlega 100% að raunvirði. Er það mesta hækkun í samanburði 41 landa Efnahags- og framfarastofnunarinnar (OECD) og tæplega 60% meiri hækkun en meðaltal OECD. Á sama tíma hefur raunverð fasteigna á hinum Norðurlöndunum aðeins hækkað um fjórðung að meðaltali.
Fasteignaverð í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hefur ekki mælst hærra í hlutfalli við laun en á fjórða ársfjórðungi ársins 2022. Síðan þá hefur hlutfallið lækkað óverulega og er nú á sama stað og á metárinu 2007. Verð 120 fm. íbúðar á höfuðborgarsvæðinu jafngildir nú rúmlega 13 árstekjum einstaklinga að meðaltali. Líklegt má telja að þessi hlutföll séu ósjálfbær til framtíðar og að fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu muni þar af leiðandi lækka nokkuð á næstunni.
Fermetraverð í sölu nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu var rúmlega 830 þúsund krónur á fjórða ársfjórðungi ársins 2022. Hefur söluverð nýrra íbúða nær þrefaldast á 10 árum. Ef þróunin er borin saman við launaþróun sést að kaupmáttur almennings gagnvart nýju fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hefur lækkað um nær þriðjung á þessum tíma.
Unnt er að áætla meðalálagningu á byggingarkostnað nýrra íbúða á höfuðborgarsvæði með því að bera saman byggingarkostnað og verð íbúða í fyrstu sölu. Þannig má áætla að meðalálagning á seldar íbúðir í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu í lok árs 2022 hafi verið rúmlega 100% samanborið við rúmlega 50% á árinu 2018. Byggingarverktakar hafi því tvöfaldað hverja krónu miðað við söluverð íbúða í lok árs 2022.
Þessi metframlegð í byggingariðnaði endurspeglast einnig í hlutfalli vísitölu fasteignaverðs á höfuðborgarsvæðinu og byggingarvísitölunnar. Hefur það hlutfall aldrei verið hærra og er nú um 15% hærra en á fyrra metári, árinu 2007.
Á áratugnum 2012-2022 var uppsafnaður hagvöxtur alls um 35% á Íslandi samanborið við 19% á öðrum Norðurlöndum og 16% í Evrópu. Sé leiðrétt fyrir fólksfjölgun var hagvöxtur á íbúa á Íslandi þó minni en í Evrópu enda fólksfjölgun langtum meiri hér á landi. Þessi mikli munur í fólksfjölgun skýrist að miklu leyti af eðli hagvaxtarins á áratugnum 2012-2022. Var hann að miklu leyti knúinn af ferðaþjónustu sem er vinnuaflsfrek atvinnugrein í eðli sínu. Ferðaþjónustan sker sig jafnframt frá öðrum atvinnugreinum að því leyti að húsnæði er eitt af helstu aðföngum í framleiðslu greinarinnar.
Íbúðir á hvern íbúa eru nú enn nokkuð færri en á Norðurlöndunum og í Evrópu en erfitt hefur reynst að vinna gegn viðvarandi íbúðaskorti m.a. vegna mikillar fólksfjölgunar og aukinna umsvifa í ferðaþjónustu. Íbúðir eru einnig orðnar fjárfestingavara í mun meiri mæli en áður t.d. vegna þeirra tækifæra sem felast í skammtímaleigu til ferðamanna. Enn fremur nýtur fjárfesting í íbúðum verulegrar ívilnunar þegar kemur að skattalegri meðhöndlun. Þannig voru 38% íbúða á árinu 2022 í eigu lögaðila eða önnur íbúð í eigu einstaklinga samanborið við 26% í byrjun aldarinnar.
Ruðningsáhrif af umsvifum í ferðaþjónustu á húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu og hagkerfið í heild sinni munu halda áfram að öðru óbreyttu. Innflutningur vinnuafls er enn í hæstu hæðum en skv. nýlegum tölum jókst mannfjöldi um rúmlega 3% á Íslandi milli janúar 2022 og 2023. Er það mesta fjölgun síðan árið 1734 eða eins langt og mannfjöldatölur fyrir Ísland ná! Stjórnvöld gætu þurft að grípa til pólítiskt erfiðra aðgerða til að stemma stigu við húsnæðiskorti. Takmarkanir á skammtímaleigu til ferðamanna og minni ívilnanir á skattalega meðhöndlun húsnæðis í eigu einstaklinga sem eiga fleiri en eina íbúð ætti að skoða í þessu samhengi. Móta þarf þá framtíðarstefnu um vægi ferðaþjónustu í íslenska hagkerfinu að teknu tilliti til ytri áhrifa á hagkerfið í heild sinni.
